Meni


Partnerji











Kontakt


MCPZ Mednarodni center za prenos znanja d.o.o.

Kardeljeva ploščad 1,
SI-1000 Ljubljana
Slovenija, EU

Tel: +386/(0)1 292 72 60
Fax: +386/(0)1 292 72 62
Mail: info@mcpz.si
Web: www.mcpz.si

22.5.2018 – Najemna razmerja stanovanj in poslovnih prostorov

– sodni postopki s prikazom najnovejše sodne prakse in odgovori na aktualna vprašanja

V zadnjem času stranke sklepajo vse več najemnih pogodb, tako za stanovanja, kot za poslovne prostore. Zato postaja problematika najemnih razmerij, v povezavi z sodnimi postopki, v se bolj aktualna. Področje najema stanovanja (podrobno) ureja Stanovanjski zakon (SZ-1), najemna razmerja poslovnih prostorov pa Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) iz leta 1974: http://www.pisrs.si/Pis.web/pregledPredpisa?id=ZAKO127 .

S spremembami zakonodaje, predvsem z ureditvijo v Stanovanjskem zakonu, je torej področje najema stanovanj urejeno v smeri natančnejše opredelitve pravic in obveznosti, tako najemodajalca, kot najemnika. Tako podrobnih rešitev ZPSPP za poslovne prostore nima, zato obstaja precej razlik  med najemom stanovanja in najemom poslovnega prostora.

Najemna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki. Zato morata  stranki prav posebno pozornost posvetiti vsebini najemne pogodbe.

Iz najemnih razmerij lahko izvirajo mnogi sodni postopki: tožbe v zvezi z najemno pogodbo, tožbe zaradi neupravičene obogatitve najemodajalca v primeru najemnikovih vlaganj v poslovni prostor oziroma stanovanje. Večkrat pravdnemu postopku sledi izvršba z izpraznitvijo in izročitvijo nepremičnine.

Pri sklepanju najemne pogodbe in v času trajanja najemnega razmerja se tako najemodajalcu, kot najemniku postavljajo mnoga vprašanja:

  • najemodajalec se sprašuje v kakšni obliki in z kakšno vsebino mora skleniti najemno pogodbo, da bo imel v primeru neplačevanja najemnine, kot najpogostejšega krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe, čim manjše stroške in čim manj sodnih postopkov;
  • najemnik se sprašuje katera pogodbena določila ga bodo ustrezno varovala v primeru (potrebnih) vlaganj v stanovanje oziroma poslovni prostor;
  • kdaj je smiselno najemno pogodbo skleniti v obliki notarskega zapisa in kakšne so prednosti takšne oblike najemne pogodbe?
  • kakšen je pravilen postopek z odpovedjo najemne pogodbe iz krivdnega razloga, za stanovanje ali za poslovni prostor?
  • kakšen pomeni ima sklenitev pogodbe za določen oziroma nedoločen čas in kako je z odpovednim rokom?
  • kakšen pomen ima za najemnika dogovor o predkupni pravici glede predmeta najema?
  • kako pa najemnik pravilno izpelje postopek predčasne odpovedi najemne pogodbe?
  • kakšne zahtevke ima najemodajalec do najemnika iz naslova povzročene škode na stanovanju in poslovnem prostoru?
  • kdaj in kakšen zahtevek ima najemnik iz naslova vlaganj v stanovanje oziroma poslovni prostor?
  • kako in v kakšnem postopku najemodajalec izterja neplačano najemnino in stroške od najemnika, ki se nahaja v postopku osebnega stečaja?

Prav poseben in zahteven položaj pa imajo upravniki večstanovanjskih stavb, saj se pogosto srečujejo z dodatnimi zapleti glede izterjave terjatev od najemnika oziroma od lastnika. Pomembno je, da upravnik pozna vse sodne postopke in tudi aktualno sodno prakso.

Zaradi velikega števila postopkov osebnega stečaja pa postajo vse bolj aktualna vprašanja izterjave najemnine in ostalih stroškov od najemnikov, ki so v postopku osebnega stečaja. Mnogi najemniki v postopku osebnega stečaja ne plačujejo niti najemnine niti stroškov,  izterjava teh terjatev od dolžnikov pa je zaradi določb ZFPPIPP zelo zapletena oziroma otežena.

Tako se upravnikom v zvezi z izterjavo terjatev postavljajo mnoga vprašanja:

  • kako pravilno pripraviti verodostojno listino za terjatve?
  • kako razporediti nastale obveznosti med najemnikom in lastnikom stanovanja?
  • ali je sredstva rezervnega sklada mogoče terjati tudi od najemnika?
  • kako pravilno pripraviti izvršilni predlog na podlagi verodostojne listine?
  • ali je mogoče hkrati terjati terjatev od lastnika in od najemnika?
  • kakšne listine in dokaze potrebujem v pravdnem postopku?
  • kakšni so zastaralni roki za terjatve upravnikov?
  • katere terjatve je treba prijaviti v postopku osebnega stečaja?
  • katere terjatve pa predstavljajo strošek postopka osebnega stečaja in jih je dolžnik dolžan plačati kljub postopku osebnega stečaja?
  • kako doseči izterjavo teh terjatev, ki so strošek osebnega stečaja in glede katerih je mogoče dovoliti izvršbo?

Na seminarju bodo podani odgovori na aktualna vprašanja in najnovejša sodna praksa.

TERMIN in KRAJ SEMINARJA

22. maj 2018, od 9.00 do 13.00 ure, Mednarodni center za prenos znanja, Dunajska cesta 104, Ljubljana

PROGRAM:

  1. NAJEMNA RAZMERJA
    • ureditev po Stanovanjskem zakonu
    • ureditev po Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih
  2. NAJEMNA POGODBA
    • splošne značilnosti pogodbe (pisna oblika pogodbe, najem za določen – nedoločen čas, odpovedni rok, dodatni krivdni razlogi za odpoved najemne pogodbe…)
    • posebne pogodbene klavzule (dogovori glede stroškov, glede vlaganja v nepremičnino, predkupna pravica…)
    • najemna pogodba, sklenjena v obliki notarskega zapisa in izvršljivost
    • prodaja nepremičnine, ki je predmet najema
  3. SODNI POSTOPKI
    • tožbe najemodajalca (za plačilo najemnine, odškodnine za škodo…)
    • tožbe najemnika (na povrnitev vlaganj, uveljavitev predkupne pravice…)
    • nalog za izselitev (iz stanovanja, iz poslovnih prostorov)
    • izvršba na izpraznitev in izročitev nepremičnine (posebnosti postopka, posledice za najemnika-dolžnika, položaj najemodajalca…)
  4. UPRAVNIKI – UVELJAVLJANJE TERJATEV
    • izterjava terjatev do najemnika – lastnika (pravila porazdelitve stroškov…)
    • pravila pravdnega postopka (po vloženem ugovoru dolžnika, dokazovanje, zastaralni roki…)
    • izterjava terjatev do dolžnika v postopku osebnega stečaja (posebnosti glede stroškov v postopku osebnega stečaja, izvršba – tožba?)

PREDAVATELJICA: Dida Volk, univ. dipl. pravnica, sodnica na gospodarskem oddelku Okrožnega sodišča v Ljubljani, strokovnjakinja za izvršilno in pogodbeno pravo, insolvenčno pravo in pravo nepremičnin ter za zavarovanje terjatev.

KOTIZACIJA in PLAČILO

Cena seminarja je 130,00 EUR (+ 22% DDV). Cena vključuje gradivo, prigrizek ter osvežilne napitke med odmori. V primeru udeležbe dveh ali več oseb iz iste organizacije priznamo 10% popust za vsakega dodatnega udeleženca.

Kotizacijo je potrebno nakazati najkasneje 4 dni pred začetkom na Mednarodni center za prenos znanja, Kardeljeva ploščad 1, Ljubljana, na transakcijski račun NLB d.d., Ljubljana SI56 0202-4001-8530-936, sklic: 2018-14 oz. plačilo po e-računu za proračunske uporabnike.
Račun boste prejeli po zaključku seminarja.

PRIJAVNICA
Na seminar se lahko prijavite preko elektronske prijavnice (klik tukaj).

Prijavnico si lahko tudi prenesete na vaš računalnik (kliknite za prenos word datoteke), jo izpolnite in pošljete po fax-u (01/292-72-62) ali  po pošti na naslov (MCPZ Mednarodni center za prenos znanja d.o.o., Kardeljeva ploščad 1, SI-1000 Ljubljana).

Prijave sprejemamo do zasedbe mest. Število udeležencev v skupini je omejeno. Morebitne odjave sprejemamo do 4 dni pred razpisanim terminom, pri kasnejših odjavah ali neudeležbi kotizacije ne vračamo.

Print Friendly, PDF & Email