→ s sodnimi postopki in z aktualno sodno prakso
Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (SZ-1E) je prinesel kar precej sprememb in novosti na področju najema stanovanj, še več pa na področju najema poslovnih prostorov. Novela SZ-1E namreč v 52. členu razveljavlja Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) iz leta 1974, ki je specialno urejal prav najemna razmerja poslovnih prostorov. Novega zakona za to področje nimamo, zato se sedaj za vsa najemna razmerja za poslovne prostore v zvezi z najemnimi pogodbami, sklenjenimi od 19.6.2021 dalje, uporabljajo določbe Obligacijskega zakonika o zakupni (najemni) pogodbi in sicer od 587. do 618. člena OZ.
Kako to vpliva na sodno prakso?
Tako bo predvsem na področju najema poslovnih prostorov v bodoče prihajalo do številnih odprtih vprašanj v (sodni) praksi, predvsem tudi zato, ker je ureditev zakupne (najemne) pogodbe iz OZ ni najbolj ustrezna za najem poslovnih prostorov in se do sedaj sploh ni uporabljala za najem poslovnih prostorov. Res pa je, da se bo ZPSPP še dolgo uporabljal, saj se bo uporabljal za vse najemne pogodbe, sklenjene do vključno 18. junija 2021. Zato je pomembno poznati tako ureditev najema poslovnih prostorov iz ZPSPP, kot ureditev najemne pogodbe v OZ ter primerjavo obeh ureditev.
Vsekakor pa bodo morali pogodbeniki pri sklepanju najemne pogodbe za poslovne prostore še več pozornosti posvetiti vsebini najemne pogodbe.
Iz najemnih razmerij lahko izvirajo mnogi sodni postopki: tožbe v zvezi z najemno pogodbo (odpoved – odstop od najemne pogodbe, na izpraznitev stanovanja oziroma poslovnega prostora, zaradi izterjave najemnine…), tožbe zaradi neupravičene obogatitve najemodajalca v primeru najemnikovih vlaganj v poslovni prostor oziroma stanovanje. Večkrat pravdnemu postopku sledi izvršba z izpraznitvijo in izročitvijo nepremičnine.
Pri sklepanju najemne pogodbe in v času trajanja najemnega razmerja se tako najemodajalcu, kot najemniku postavljajo mnoga vprašanja:
- najemodajalec se sprašuje v kakšni obliki in z kakšno vsebino mora skleniti najemno pogodbo, da bo imel v primeru neplačevanja najemnine, kot najpogostejšega krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe, čim manjše stroške in čim manj sodnih postopkov;
- najemnik se sprašuje katera pogodbena določila ga bodo ustrezno varovala v primeru (potrebnih) vlaganj v stanovanje oziroma poslovni prostor;
- kdaj je smiselno najemno pogodbo skleniti v obliki notarskega zapisa in kakšne so prednosti takšne oblike najemne pogodbe;
- kakšen je pravilen postopek z odpovedjo najemne pogodbe iz krivdnega razloga, za stanovanje ali za poslovni prostor;
- kakšen pomeni ima sklenitev najemne pogodbe za določen oziroma nedoločen čas in kako je z odpovednim rokom;
- kakšen pomen ima za najemnika dogovor o predkupni pravici glede predmeta najema;
- kako pa najemnik pravilno izpelje postopek predčasne odpovedi najemne pogodbe;
- kakšne zahtevke ima najemodajalec do najemnika iz naslova povzročene škode na stanovanju in poslovnem prostoru;
- kdaj in kakšen zahtevek ima najemnik iz naslova vlaganj v stanovanje oziroma poslovni prostor;
- kako in v kakšnem postopku najemodajalec izterja neplačano najemnino in stroške od najemnika, ki se nahaja v postopku osebnega stečaja.
TERMIN in KRAJ WEBINARJA
1. oktober 2024, od 9.00 do 11.00 ure, v spletni učilnici MCPZ. Po prijavi vam bomo na e-naslov poslali povezavo v spletno učilnico MCPZ in kratka navodila za prijavo in sodelovanje na webinarju. Če se v tem terminu webinarja ne morete udeležiti, bo na voljo posnetek.
PROGRAM
- Najemna razmerja
- ureditev najema stanovanja v Stanovanjskem zakonu s predstavitvijo sprememb Novele SZ-1E (krajši odpovedni rok, nova ureditev odpovedi najemne pogodbe v primeru neplačila najemnine ali stroškov…)
- ureditev najema poslovnih prostorov v Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP)
- ureditev najema poslovnih prostorov v Obligacijskem zakoniku (OZ)
- primerjava ureditve najema poslovnih prostorov v ZPSPP z ureditvijo v OZ
- Najemna pogodba
- splošne značilnosti pogodbe (pisna oblika pogodbe, najem za določen – nedoločen čas, odpovedni rok, dodatni krivdni razlogi za odpoved najemne pogodbe…)
- posebne pogodbene klavzule (dogovori glede stroškov, glede vlaganja v nepremičnino, predkupna pravica…)
- najemna pogodba, sklenjena v obliki notarskega zapisa in izvršljivost
- prodaja nepremičnine, ki je predmet najema
- Sodni postopki
- tožbe najemodajalca (za plačilo najemnine, odškodnine za škodo…)
- tožbe najemnika (na povrnitev vlaganj, uveljavitev predkupne pravice…)
- tožbe na izpraznitev (stanovanja, poslovnih prostorov)
- izvršba na izpraznitev in izročitev nepremičnine (posebnosti postopka, posledice za najemnika-dolžnika, položaj najemodajalca…)
WEBINAR JE NAMENJEN računovodjem, finančnikom, odvetnikom, finančnim in davčnim svetovalcem ter zaposlenim v finančno-računovodskih službah in vsem, ki se srečujete s problematiko najemanja oz. oddajanja stanovanj in poslovnih prostorov.
PREDAVATELJICA: Dida Volk, univ. dipl. pravnica, sodnica na gospodarskem oddelku Okrožnega sodišča v Ljubljani. Je strokovnjakinja s področja izvršilnega prava, pogodbenega prava, insolvenčnega prava, prava nepremičnin in zavarovanja terjatev.
KOTIZACIJA in PLAČILO
Cena webinarja je 140,00 EUR + 22% DDV.
Kotizacijo nakažite na Mednarodni center za prenos znanja, Kardeljeva ploščad 1, Ljubljana, na transakcijski račun NLB d.d., Ljubljana SI56 0202-4001-8530-936, sklic: 2024-17 oz. plačilo po e-računu za proračunske uporabnike.
Račun boste prejeli po zaključku webinarja.
PRIJAVE
Na webinar se lahko prijavite preko elektronske prijavnice (klik tukaj).
Prijavnico si lahko tudi prenesete na vaš računalnik (kliknite za prenos Word datoteke), jo izpolnite in pošljete po fax-u (01/292-72-62) ali po pošti na naslov (MCPZ Mednarodni center za prenos znanja d.o.o., Kardeljeva ploščad 1, SI-1000 Ljubljana).
Prijave sprejemamo do zasedbe mest. Število udeležencev v skupini je omejeno. Morebitne odjave sprejemamo do 4 dni pred razpisanim terminom, pri kasnejših odjavah ali neudeležbi kotizacije ne vračamo.
